Oleh: Ika Hapsari, Staf Humas Kanwil DJP Jawa Tengah I *)

Hasil sensus penduduk mencatat populasi penduduk Indonesia tahun 2020 didominasi oleh generasi z dan generasi milenial. Generasi z adalah penduduk yang terlahir antara tahun 1997-2012. Proporsinya setara dengan 27,94% populasi atau mencapai 74,93 juta jiwa. Sementara proporsi penduduk yang terlahir antara tahun 1981-1996, atau yang lebih dikenal dengan generasi milenial sebesar 25,87% dari total populasi atau setara dengan 69,38 juta jiwa. Demografi kependudukan terbaru ini tentu membawa sejumlah implikasi bagi Indonesia, terlebih dalam kondisi pandemi Covid-19 yang belum juga usai. Di satu sisi, generasi muda merupakan generasi yang adaptif dengan perubahan. Di sisi lain, situasi pandemi yang dipenuhi ketidakpastian mengakibatkan penduduk pada dua generasi ini terdampak signifikan, khususnya dalam hal pendapatan. Padahal, jauh sebelum Covid-19 melanda, generasi ini telah terlilit persoalan mendasar yaitu kesulitan dalam kepemilikan properti residensial atau perumahan. Praktis, dengan kelesuan ekonomi yang terjadi akibat merebaknya Covid-19, menjadikan persoalan ini semakin pelik untuk ditemukan solusinya.

Generasi milenial yang ingin memiliki hunian sendiri merupakan salah satu sasaran utama pelaku bisnis properti. Survei Property Affordability Sentiment Index H1 2019 yang dirilis rumah.com mengungkapkan, calon pembeli properti mayoritas berasal dari kalangan yang hendak membeli rumah pertama mereka untuk ditinggali. Ceruk pasar properti kelas menengah pada kisaran harga 350-550 juta rupiah pun sangat tinggi, yang mendorong pengembang untuk meluncurkan produk pada segmentasi ini. Fakta ini diperkuat dengan hasil survei rumah.com kepada 1000 responden dari berbagai kota di Indonesia. Hasilnya, kriteria properti yang diminati milenial adalah jenis rumah tapak (landed house) dengan klasifikasi harga di bawah 750 juta rupiah. Sebanyak 87% responden milenial yang sementara masih tinggal bersama orang tua pun mengaku telah merancang strategi untuk membeli rumah.

Pada awal tahun 2020 sebelum pandemi melanda Indonesia, tren pertumbuhan sektor properti diperkirakan tumbuh positif sebesar 5%. Sayangnya, dikutip dari rumah.com Consumer Sentiment Study H1 2021, bahwa setiap satu dari dua responden mengaku menunda rencana pembelian properti pada masa pandemi ini dikarenakan berbagai alasan, salah satunya faktor ekonomi. Rilis terkini Bank Indonesia pun menyebutkan penjualan properti residensial mengalami kontraksi sebesar -20,59% (yoy) pada triwulan IV tahun 2020. Penurunan ini terjadi di seluruh tipe rumah dan diprediksikan masih akan tumbuh terbatas pada triwulan I tahun 2021.

Suntikan Stimulus PPN

                Pemerintah melalui Peraturan Menteri Keuangan Nomor PMK-21/PMK.010/2021 memberikan insentif Pajak Pertambahan Nilai (PPN) Ditanggung Pemerintah (DTP) untuk perumahan. Insentif ini merupakan dukungan pemerintah demi mempertahankan keberlangsungan usaha bagi sektor industri perumahan yang terdampak pandemi Covid-19. Di sisi lain, insentif ini mendorong daya beli masyarakat akan perumahan sehingga diharapkan mampu mendongkrak perekonomian nasional. Menteri Keuangan, Sri Mulyani Indrawati menyatakan bahwa insentif PPN ini untuk mendorong orang untuk segera melakukan keputusan pembelian rumah, baik itu rumah tapak ataupun rumah susun.

PPN yang ditanggung pemerintah ini ditujukan untuk penyerahan rumah tapak, unit hunian rumah susun, maupun rumah toko (ruko), dan rumah kantor (rukan) dengan harga maksimal 5 miliar rupiah. Adapun rentang periode insentif PPN ini ditetapkan antara masa pajak Maret hingga Agustus 2021. Oleh karenanya, transaksi di luar periode tersebut tidak mendapatkan insentif PPN. Sementara itu, apabila dimulainya pembayaran uang muka atau cicilan telah dilakukan paling lambat 1 Januari 2021, PPN ditanggung pemerintah diberikan hanya atas PPN yang terutang atas pembayaran sisa cicilan dan pelunasan yang dibayarkan selama periode pemberian PPN DTP. Penyerahan Barang Kena Pajak (BKP) rumah tapak atau rumah susun yang dimaksud adalah pada saat penandatanganan akta jual-beli, penerbitan Surat Keterangan Lunas (SKL) dari penjual, atau penyerahan hak secara nyata yang dibuktikan dengan adanya Berita Acara Serah Terima (BAST).    

Dilarang Diperjualbelikan

Fasilitas ini berlaku untuk penyerahan rumah baru siap huni (ready stock), bukan rumah yang masih harus dibangun atau inden. BKP merupakan rumah yang pertama kali diserahkan oleh pengembang dan belum pernah dipindahtangankan sebelumnya. Penyerahan secara fisik dilakukan selama periode insentif berlangsung. Fasilitas PPN ini pun hanya diberikan maksimal satu unit hunian untuk satu orang nama pembeli. Hunian juga tidak boleh diperjualbelikan sampai dengan satu tahun ke depan. Artinya, stimulus ini secara nyata digelontorkan untuk mendorong konsumsi dan mendukung sisi permintaan (demand side) dari sektor properti di bawah 5 miliar rupiah.

Berapa besarnya insentif PPN yang diberikan? hal ini didasarkan pada nominal harga jual rumah. Insentif diberikan 100% dari PPN yang terutang untuk rumah tapak atau rumah susun dengan harga jual maksimal 2 miliar rupiah. Sementara untuk rumah tapak atau rumah susun dengan harga jual di atas 2 miliar rupiah sampai dengan 5 miliar rupiah diberikan sebesar 50% dari PPN yang terutang. Dengan adanya insentif ini tentu harga yang akan dibayarkan oleh konsumen akhir akan lebih terjangkau.     

                Dari sisi penjual, dalam hal ini pelaku bisnis properti sebagai Pengusaha Kena Pajak (PKP), terdapat dua kewajiban yang harus dilakukan dalam rangka pemanfaatan insentif ini. Pertama, PKP wajib membuat faktur pajak sesuai ketentuan, dengan mencantumkan keterangan PPN DITANGGUNG PEMERINTAH EKS PMK NOMOR 21/PMK.010/2021. Faktur pajak ini harus mencantumkan Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) atau Nomor Induk Kependudukan (NIK) pembeli. Faktur pajak kode 07 digunakan untuk Dasar Pengenaan Pajak (DPP) 100% yang PPN DTP-nya ditanggung seluruhnya. Sementara untuk DPP 50% atau PPN DTP-nya ditanggung separuhnya, menggunakan faktur pajak dengan kode 07 dan 01. Faktur pajak ini nantinya harus dilampirkan dalam SPT Masa PPN. Kewajiban kedua, PKP wajib membuat laporan realisasi PPN DTP yang dapat diakses secara daring melalui laman www.pajak.go.id.

Sebagai penutup, sebuah survei yang dilakukan Indonesian Property Watch (IPW) kepada 285 responden milenial menyatakan bahwa 68,09% konsumen masih berminat membeli rumah, meski di tengah kondisi pandemi Covid-19. Pelaku usaha properti pun mendorong  pasangan milenial muda untuk memutuskan membeli hunian. Hal ini didasarkan pada kondisi buyer’s market yang ditandai dengan banyaknya pasokan rumah pada saat ini. Bank Indonesia juga telah mengizinkan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dengan Down Payment (DP) 0%. Dengan adanya tambahan diskon PPN untuk perumahan ini, tentu melahirkan asa baru bagi milenial yang telah berencana untuk membeli rumah tinggal. Kesempatan ini semakin membuka lebar gerbang kepemilikan hunian bagi milenial. *) Tulisan ini merupakan pendapat pribadi