NERACA

Jakarta – Sepanjang Januari sampai Maret 2011, pasar properti Jakarta sangat bergairah. Terbukti, penjualan kondominium laris manis dan harga sewa ruang perkantoran terus bergerak naik.

Saat memaparkan “Jakarta Quaterly Property Market Review”, Head of Strategic Consultancy Procon Savills Utami Prastiana menyatakan, penjualan kondominium di Jakarta berada di level 97%, atau sama dengan prestasi periode yang sama tahun lalu.

Penjualan kondominium Jakarta sepanjang triwulan I-2011, imbuh Utami, masih didominasi segmen menengah atau menengah atas. Area Central Business District (CBD) masih menjadi pilihan proyek kondominium di Januari hingga Maret lalu.

Menurutnya, dari total suplai kondominium di Jakarta pada triwulan I-2011 mencapai 76.827 unit termasuk didalamnya pasokan baru sebanyak 635 unit kondomoinium. Angka pasokan baru ini mengalami penurunan jika dibandingkan triwulan IV-2010 yang mencapai 2.900 unit, total suplai pada periode itu 76.192 unit.

“Pasokan baru unit kondominium di Jakarta diprediksi naik 5-10% per tahun. Diperkirakan selama periode 2011-2012 pasokan baru kondominium mencapai angka 10.600 unit,” jelas Utami.

Berdasarkan tren yang ada, sambung Utami, para pengembang mulai mengalihkan lokasi pembangunan pasar kondominium di luar CBD Jakarta, mengingat semakin sulitnya lahan. Kalaupun ada, harganya sudah sangat tinggi.

“Pengembang mulai melirik wilayah sekunder di ibukota Jakarta. Market mencoba masuk ke kota. Tapi lahan semakin berkurang. Developer ingin sustainable, dan lebih pilih ke secondary,” terang Dia.

Di sisi lain, semakin banyaknya kondominium yang tidak diimbangi dengan tingkat penyerapan yang memandai, tidak menjadikan pasar bubble. Pasalnya, area pembangunan kondominium mulai bergeser ke wilayah non CBD, seperti Jalan MT Haryono, Jalan S. Parman, dan beberapa area lain  di Jakarta Barat.

Sewa Perkantoran

Dalam kesempatan itu, Head of Research Procon Savills Herully Suherman mengungkap, harga sewa perkantoran di wilayah Jakarta, khususnya kawasan CBD (central business district) diperkirakan akan terus naik hingga akhir 2011. Hingga triwulan I-2011 sudah ada kenaikan harga sewa 6% dibanding periode yang sama tahun lalu.

Menurut Dia, saat ini harga sewa perkantoran di CBD Jakarta rata-rata telah mencapai US$ 18,7 per meter persegi. Sampai akhir tahun, harga sewa diperkirakan bakal merangkak naik hingga 10%.

“Sebenarnya sudah ada kenaikan sejak akhir 2010, namun untuk perkantoran pasti akan naik khususnya pada gedung yang tingkap okupansinya tinggi, sekitar 85-90%,” terang Rully.

Dia menambahkan, hingga Maret 2011 pasokan perkantoran di Jakarta stabil mencapai 4,26 juta meter persegi. Dimana sejak awal tahun telah terjadi pertumbuhan 15%, dibandingkan periode yang sama tahun lalu.

Menurut Rully, terdapat penambahan penyerapan ruang kantor 76.000 meter persegi, dengan tingkat hunian mencapai 89,5%. Penyerapan itu terdiri dari penyewa dari grup pemilik gedung, relokasi dan perluasan ruang kantor dari penyewa eksisting di gedung sendiri.

“Untuk profil penyewa di awal tahun masih dari sektor finansial bank, oil and gas dan IT atau telekomunikasi," ucap Senior Technical Advisor Procon Luke Rowe.

Procon memperkirakan, pasokan perkantoran di kawasan CBD tumbuh 5-6% di periode 2011-2012. Penambahan sekitar 380.000 meter persegi ruang kantor, dimana 73% diantaranya ada di grade A. “Dengan mempertimbangkan permintaan pasar yang mambaik, diperkirakan tingkat hunian akan mencapai 90% hingga akhir tahun 2011,” urai Rowe.

Pasar Ritel

Di sisi lain, Herully juga memaparkan, sepanjang tahun 2011, pasar ritel Indonesia akan menjadi ajang ekspansi sekitar 15 merek ritel  internasional. Saat ini, para pemain global tersebut sedang menilai beberapa lokasi di kawasan Senayan, CBD ataupun Semanggi Jakarta.

“Mereka confirm untuk masuk, ada 15 brand international. Retailer ini sedang memilih lokasi, namun utamanya segmen middle up atau upper segment,” ujar Rully.

Salah satu alasannya, lanjut Rully, mereka melihat pasar Indonesia yang memiliki tingkat daya beli kuat. Perekonomian Indonesia secara umum terus bertumbuh. “Mal bagus, meskipun tidak ada pasokan baru di kuartal I. Mereka ekspansi karena buying power tumbuh. Fundamental Indonesia juga kuat,” jelasnya.

Namun ada tantangan besar yang harus dikerjakan pengembang pusat belanja. Calon penyewa, kini menyeleksi secara mendalam mal-mal mana yang memiliki tingkat arus pengunjung yang tinggi.

“Dulu konsepnya hanya department store, tapi saat ini perilakunya tidak hanya shopping, tapi entertaining atau dining atau konsep lifestyle. Jadi dalam 12 jam, seluruh market diambil supaya traffic makin tinggi. Ini menarik retailer untuk masuk. Seperti ada Kids World sebagai family center. Juga ada yang night life, untuk clubbing atau nonton,” tutur Rully.

Dalam dua tahun ke depan, retailer akan berkembang dengan fokus pada bidang fashion dan F&B (Food and Beverage) yang membuka flagstore dan outlet di Jakarta.

Rully menjelaskan, penyerapan pasar ritel di Jakarta cukup berkembang. Dimana saat ini tingkat penyerapan hunian retail mencapai 84%. “Pasokan ritel tumbuh 4,8%, mencapai 3,63 juta m2 dibandingkan tahun lalu. Penyerapan di quarter I 2011 mencapai 107.000 meter persegi. Penyewa masih didominasi bidang fashion dan makanan (F&B),” imbuh Dia.

Secara umum, pada periode Januari hingga Maret 2011 terjadi kenaikan sewa 10% dalam US$ dibandingkan posisi tahun sebelumnya. Namun, ternyata kenaikan tidak menyulutkan retailer melakukan ekspansi.